[주택임대사업자]1가구2주택양도소득세

1가구 2주택을 가지고 있을 경우 임대사업등록을 하는게 좋은지 그냥 있는것이 좋은지 고민을 하게 됩니다.  개인마다 상황이 다르기 때문에 어느쪽이 더 낫다고 말하기는 어렵습니다.  보통 임대사업자등록을 하지않는 경우가 많아 정부에서 각종 혜택을 제공하며 임대사업자등록을 하도록 유도하고 있습니다. 

임대주택으로 등록하면 의무임대기간  4년 또는 8년 중 선택하게 되고,  연간 임대료도 5% 넘게 올릴 수 없습니다. 반면에 임대주택 등록자는 취득세, 재산세, 소득세, 양도세, 종부세, 건강보험료등의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

■ 주택임대사업자 양도소득세( 거주주택 양도시 비과세)

▶1가구 2주택을 보유한 경우 먼저 파는 1주택에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다. (일시적 2주택 등 일부 제외) 그러나 주택임대사업자등록을 한 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을수 있습니다.  즉,  본인이 거주하는A주택과  전세나 월세를 주고 있는B주택을 보유하고 있는 경우  B주택에 대해 임대사업자 등록을 하면 1가구 2주택이지만 임대사업자등록을 한 B주택은 없는것으로 간주합니다. 그래서 거주하는 A주택을 팔 경우 2년이상 보유 2년이상 거주했다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.  

1세대1주택을 판단할 때 임대주택은 주택임대사업자등록일부터 주택을 보유하지 않은 것으로 봅니다. 주택임대사업자로 등록한후  바로 본인이 거주하는 A주택을 팔경우 1주택이고 2년 이상 보유 거주했다면 비과세됩니다.  거주시점은 주택임대사업자등록 이후부터 적용되는 것은 아니고 소급하여 적용가능합니다. 하지만 임대주택은 향후 5년 이상 임대를 해야 합니다.  만약에 양도소득세 비과세 혜택받고 바로 임대사업자를 폐업해버린다면 감면받은 세금 다시 추징 당하게 됩니다.

임대주택은 임대 개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원(수도권이외 지역 3억원)이하이며, 5년 이상 계속하여 임대해야 합니다.  

Q 만약 공시가격이 10억 A주택과 공시가격 7억인 B주택을 소유한 사람이 2년간 거주한 A주택에 대해 비과세 혜택을 받기위해 B주택을 임대주택으로 등록한 경우 어떻게 될까요? 

A 임대주택 등록은 가능하지만 주택비과세 요건인 6억원을 넘기때문에 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.  만약 8년 이상 장기 임대하는 준공공임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

▶9억원을 초과하는 고가주택은 1가구 1주택이라도 양도소득세를 내야합니다. 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는것이 아니고 9억 원을 초과하는 부분에 대해 양도소득세가 과세되는 것입니다.

 

▶거주주택을 비과세 혜택을 받고 매도한후 임대주택의 의무임대기한 5년이 경과되어 임대주택에 2년간 거주하다 주택을 매도한 경우 비과세 혜택은 직전 거주주택의 양도일(잔금청산일) 이후부터 입니다.  그 이전의 임대주택 상승분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다는 의미입니다.

 

■ 임대사업자등록 단점
등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각 금지가 원칙입니다.  무단으로 매각할 경우 주택당 최대 1,000만원의 과태료가 부과됩니다.  다만 지자체에 양도신고를 하면 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있습니다.  임대사업자가 2년 연속 적자를 보는 등 경제적 사정이 발생할 경우에는 지자체로부터 양도허가를 받아 일반인에게 양도할 수 있습니다.

[민간임대주택에 관한 특별법 제43조 2항 ] 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 시장`군수`구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

[주택임대사업자] 세금혜택

[주택임대사업자] 등록절차, 신고사항