[사업소득]부동산임대사업소득

부동산임대업에 따른 소득은 사업소득에 해당되며 소득금액 계산방법과 신고절차는 일반사업소득과 같습니다.  그리고 연간 2,000만원 이하의 주택임대수입을 제외하고 분리과세 없이 모두 다른소득과 합산하여 종합과세 됩니다.

종합소득세 신고는 매년 5월 31일까지하면 되고  소득세중간예납은 11월30일까지 입니다.  소득금액계산은 장부에 의하거나 추계에 의해 계산할수 있습니다.

 

1. 부동산임대 사업소득의 범위
토지, 건축물과 같은 부동산의 대여 또는 전세권 등과 같은 부동산상의 권리 대여로 발생하는 소득으로 사업소득에 해당됩니다. 그러나  부동산상의 권리중에 지역권, 지상권은 기타소득으로 과세됩니다.

 

▶ 상가를 임대할 경우 예외없이 모두 임대사업소득에 포함되어 소득세를 내야 합니다. 

 

▶ 주택임대 : 주택의 임대사업소득은 임대료를 월세로 받는경우에 과세대상이며,  전세보증금을 받은 경우 과세대상에서 제외됩니다. 단, 3주택이상인 경우는 과세대상입니다.

① 1주택 소유자의 주택임대사업소득은 비과세. 그러나 기준시가 9억원초과 주택은 임대사업소득세가 과세됩니다.

- 고가주택이 아닌 단독주택 1채를 소유 2층,3층 월세준경우 임대사업소득에 해당되지 않습니다.

 

② 2채이상의 주택을 소유하고 있는 경우 

    연 2,000만원 이하 -  2018 12월말까지 비과세( 2019년부터 14%분리과세)

    연 2,000만원 초과 - 종합과세(부부합산이 아닌 인별(사람별)적용)

 

③ 3채이상의 주택을 소유하고 있는 경우

전세보증금의 합계액 3억을 초과하는 경우 그 초과액의 60%에 대한 이자상당액(간주임대료)을 임대수입에 가산하여 소득세를 과세합니다.

※ 2019년 1월 1일부터는  2,000만원이하 임대소득 과세, 분리과세 14%(2018말까지 과세유예입니다.) 주택임대소득세 규정은 2014년부터 시행되었으나 갑자기 부과하는것에 대한 반발로 과세를 안하고 있는 상태입니다.

 

▶ 주택수의 계산  본인과 배우자를 합산하여 계산하며 소득은 각자의 소득금액으로 산정합니다.  이때 자녀명의의 주택은 포함도지 않습니다.

소득세법 시행령 제8조의 2(비과세 주택임대소득)

① 다가구 주택은 기본적으로 1주택으로 보되, 구분  등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산

② 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

※ 2018년 12월 31일까지는 기준시가 3억이하 전용면적 60㎡이하의 주택은 주택수에서 제외한다.
 

 

2. 간주임대료 

간주임대료란 임대보증금으로 받은 돈에 대해서 부가가치세법 시행규칙에서 정한 이자율을 곱한 만큼의 임대료를 추가 수입으로 간주하는것이다.

▶주택간주 임대료 : 보증금액이 3억을 초과 + 3주택이상  해당

- 장부기장에 의한 신고 : (임대보증금-3억)의 적수 × 60/100 × 1/365 × 정기예금이율 - 보증금이자 (보증금이자란 전세보증금을 투자해서 번 금융소득, 즉 이 돈을 금융기관에 맡겨서 받은 진짜 이자소득을 말한다. 장부기장일 경우 보증금이자가 이자수익으로 미리 장부에 반영되어 있으므로 이 금액을 다시 빼주는 것입니다.)

- 추계에 의한 신고 :  (임대보증금-3억)의 적수 × 60/100 × 1/365 × 정기예금이율

▶주택이외의 간주임대료(상가등)

- 장부기장에 의한 신고 : 임대보증금의 적수 × 1/365 × 정기예금이율 - 보증금이자

- 추계에 의한 신고 :  임대보증금의 적수 × 1/365 × 정기예금이율

2017. 09. 13 [임대사업소득계산] 소득세 계산하기