[오피스텔세금]주거용vs업무용

피스텔을 흔히 사무실 혹은 주거용으로 사용하는 사람들이 혼합되어 있습니다.  원래 오피스텔은 상업시설에 해당 됩니다. 하지만 세법에서 중요한 것은 실질과세 원칙에 따라  주거용, 업무용중 어떤것으로 사용했는냐에 따라 판단을 합니다.

오피스텔은 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.  즉, 업무용으로 사용할 경우 임대사업자 등록을 하고 부가세를 환급 받을수 있지만, 주거용으로 사용할 경우 주택으로 보아 부가세 추징문제가 발생할수 있습니다.

 

｜오피스텔 취득세

위의 표에서 보듯이 오피스텔을 구입하게 되면 취득세가 주택보다 높은 4.6%입니다.  그러나 주거용오피스텔은 임대주택으로 등록할 수 있고 이경우 세금 혜택을 받을수 있습니다.

 

｜주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔 양도소득세

주거용오피스텔은 세법상 주택에 해당됩니다.  주거용 오피스텔 1채를 가지고 있을 경우 양도소득세 비과세를 받을수 있습니다.  이것을 입증하는 방법은 주민등록등본, 전입신고, 임대차 계약서, 사업자등록의 여부, 우편물 배달, 기타 입증할 수 있는 사진등을 첨부하여 오피스텔 양도소득세 신고를 하면 비과세 혜택을 받거나 주택에 대한 세율이 적용 될 수 있습니다.

기존주택을 1채 보유하고 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용하였다면 양도소득세 비과세를 받을 수 없습니다. 이 경우 오피스텔을 업무용으로 전환한 후에 주택을 양도하는 것이 좋습니다.

 

업무용 오피스텔은 주택과는 달리 일반 상가나 건물처럼 양도세가 과세 됩니다. 

 

｜주거용 오피스텔 임대주택 등록시 혜택 및 단점

주택임대사업자가 되면 양도세 및 종합부동산세 계산시 주택수 산정에서 배제가 된다는 장점이 있은 반면 의무임대 기간이 4년입니다. 부득이 의무임대기간내 해당 주택을 양도하게 되는 경우 매수자도 주택임대사업자 등록을 하여 매매계약서에 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다는 포괄양도 양수 계약을 해야 합니다. 그리고 감면받았던 취득세 및 재산세는 해당 경과연수에 상관없이 감면받았던 금액 전체를 추징하게 됩니다.

◆ 취득세 : 신규 오피스텔에 대해 면적에 따라 50% ~ 100% 감면가능 합니다.  그러나 2016년 이후 최저한 세율도입으로 취득세 200만원, 재산세 50만원을 초과하면 감면을 받은 금액의 15%를 납부하는 제도 입니다. 즉, 신규로 분양되는 오피스텔을 2억원에 구입하게 되면 취득세가 800만원(2억x4%)입니다. 이를 임대주택으로 등록하면 취득세를 800만원이 아닌 120만원만(취득세800만원x15%) 납부하면 되는 것입니다.

◆ 재산세 : 보통 50%까지 가면이 가능합니다.

◆ 종합부동산세 : 비과세 적용 될 수 있습니다.

◆ 임대소득 : 소형오피스텔에 대한 전세보증금에 대해서 과세 유예가 적용됩니다.

◆ 양도소득세 : 주거용 오피스텔 외 거주용 1주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있습니다.

※ 오피스텔 분양받을때 건물분 부가세를 환급받고  주거용으로 임대 부가세를 납부하지 않을 경우 환급받은 부가세를 추징당할 수도 있습니다.