[주택연금]가입요건, 가입비,연보증료

통계청이 발표한 '2017년 사회조사'에 따르면 60세 이상 고령자의 69.9%가 본인 및 배우자가 생활비를 직접 마련하고, 생활비 마련은 근로소득과 사업소득이 54.2%인것으로 나타났습니다.  그만큼 생활비를 벌기위해 일을 계속하는 60대 이상이 많다는 걸 알수 있습니다.

평균 수명은 계속 늘어나고 노후준비는 쉽지 않아  주택연금에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

■ 주택연금이란?

만 60세 이상의 주택소유자 또는 배우자가 소유주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다.
한국주택금융공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금대출을 실행하는 것입니다.

 

■ 주택연금 가입요건

Φ 주택소유자 또는 배우자가 만60세 이상

Φ 1주택소유자 또는 보유주택 합산가격이 9억원 이하인 다주택자,  9억초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분조건으로 가입가능 합니다.

Φ 시가 9억원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 (상가 등 복합용도주택은 전체면적중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입가능)

Φ 공동명의는 한사람만 만60세이상이면 가능하고, 단독명의는 명의자가 만60세 이상일때 신청가능합니다.

Φ 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함.
※ 해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가
(단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고있는 경우 가입 가능)

- 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능
  채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있음

 

■ 주택연금 가입비(초기보증료) 및 연보증료 

 Φ 가입비(초기보증료) : 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다. 
 Φ 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다. 
 Φ 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하고 연금지급총액(대출잔액)에 가산됩니다.

 

 

■ 주택연금 지급방식

 ① 종신방식 : 월지급금을 종신토록 지급받는 방식 

- 종신지급방식 : 인출한도 설정없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식 
- 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식

 

 ② 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식 

 - 확정기간혼합방식 : 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식
* 확정기간방식 선택시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정하셔야 합니다.

 

 ③ 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 70%이내) 범위 안에서 일시에 찾아쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식

④ 우대방식 : 부부기준 1.5억원 이하 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대17% 우대하여 지급받는 방식

 - 우대지급방식 : 인출한도 설정없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
 - 우대혼합방식 : 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식

 이용기간 중 종신지급 종신혼합 간, 우대지급 우대혼합 간의 경우 지급방식 간 변경이 가능합니다

 

 ※ 주택연금은 나이가 많고 집 값이 비쌀 수록 받을 수 있는 연금액이 더욱 많아집니다.

 

 ■ 주택연금 장점

 자신이 살던 집에서 계속 살며 생존하는 동안 연금을 안정적이고 꾸준히 받을 수 있다는 점입니다. 또한 부부 중 한 분이 먼저 죽을 경우 연금 감액 없이 100% 동일 금액의 연금지급을 국가가 보장하므로 안정성과 신뢰도가 높습니다. 그리고 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하고, 연금수령액 등이 집 값을 초과해도 상속인에게 청구하지 않으며 반대로 집 값이 남으면 상속인에게 돌려줍니다.  

세제 감면 혜택으로는 저당권 설정 시에 등록세 면제, 교육세 면제, 농어촌 특별세 면제, 국민주택권 매입의무 면제가 있고,  대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도), 재산세 25% 감면이 됩니다.  * 주택연금 가입주택이 5억원 이하이면 재산세 25%감면(5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세액 25%감면)

※ 등록세 및 교육세는 2017년까지 면제되며, 2018년 1월 1일부터는 주택연금 가입시 고객이 등록세 및 교육세(근저당권설정금액의 0.06%)를 부담하셔야 합니다.(지방세특례제한법 제 35조제1항)

 

■ 주택연금 단점

주택연금 처음 가입할때 결정 된 월 급여가 연금 해지 때까지 계속되기때문에 주택연금 가입 후에 집 값이 올라도 연금수령액이 늘지 않습니다.  또한 주택연금은 은행들이 주택금융공사의 보증을 받아 판매하는 상품이기 때문에 매년 보증료가 따라옵니다 

 

■ 기타사항

가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다.
이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다.
 (재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보)