[임대사업]폐업시 세금, 부가세, 양도소득세

상가나 오피스텔 임대사업을 하다가  이 건물을 팔고 임대사업을 그만 두는 경우 세금과 관련 어떤 것이 있는지 살펴보겠습니다.

먼저 매매에 대한 양도소득세와 부가가치세 신고가 있습니다.

 

1. 부가세 신고

부가세 신고는 폐업일신고일이 속하는 달의 다음 달 25일 안에 하면 됩니다.  일반적으로  상가 매매시 계약서에 건물분 부가세 별도로 표시하여 매수인이 부가세를 부담하고 매도인은 매수인에게 건물분 세금계산서를 발행해 줍니다.  그후 매도인이 부가세를 납부합니다.  매수인은 매도인이 발행해 주었던 세금계산서로 건물분의 부가가치세를 환급 받습니다. 

그러나 이런 번거로움 없이 할수 있는 방법이 포괄양도양수계약을 통한 사업장을 양도하는 방법입니다.

※ 부가세 과세 기간(1.1~6.30, 7.1~12.31) 중에 발생한 월세 등에 대한 부가세는 사업 양수도와 관계없이 별도로 신고 및 납부해야 합니다.

 

◈ 임대사업자에게 사업장을 양도하는 경우

포괄양도양수 계약을 체결하여 현재 사업의 권리 의무를 그대로 승계하는 경우 건물분부가세를 납부할 필요가 없습니다.  여기서 주의할 점은 사업의 동일성을 유지하면서 경영의 주체만 바뀌는 것입니다.  ​그 외 다른조건이 달라지면 포괄양도양수로 보지 않아 부가세를 납부해야 합니다.

 

포괄양수도 성립요건

① 양도자 및 양수자 모두 과세업자 여야 함

사업양수후 양수자가 면세사업으로 전환하는 경우에는 포괄양수도로 인정되지 않습니다. 게다가 일반과세자로부터 포괄양수 받았다면 매수자 또한 일반과세자로 등록해야 합니다. 단, 양수 후 1년 매출액이 4,800만원 미만이 되면 간이과세자로 전환이 가능합니다.

만약 사업 양도인이 일반과세자이고 사업 양수인이 간이과세자인 경우에 포괄 양수도 계약이 성립할 수 있습니다. 다만, 이때 사업 양수인은 간이과세자에서 일반과세자로 과세 유형이 바뀜에 유의해야 합니다.

② 사업전체를 양도하고 양수해야 함
사업체 또는 사업자산 중 일부라도 제외하면 안되지만, 사업장과 직접관련없는 토지나 건물등은 제외해도 됩니다.

③ 현재 사업에 대한 인수 조건 불변
만약, 잔금지급일까지 임차인을 명도하거나 계약을 변경하는 조건이 있다면 포괄양수도로 인정되지 않습니다.

④ 업종의 동일성 유지는 폐지
전에는 10년 내에 업종 변경을 하면 포괄양수도로 인정하지 않았지만, 지금은 양수 후 업종변경이 가능합니다.

⑤ 사업포괄 양도신고서 제출
사업양도 후 양도자는 부가가치세 확정신고시 '사업양도신고서'를 제출해야 하고, 양수자는 사업자등록을 할때 '양도양수계약서 사본'을 제출해야 합니다.

 

◈ 사업장은 양도하지 않고 폐업하거나 면세로 전용한 경우

사업장을 양도하지 않은 상태에서 사업을 폐지하면 분양시 환급받은 세액중 일부를 기간의 경과에 따라 추징당하게 됩니다. 그러나 당초 환급을 받지 않았다면 부가세 추징은 없습니다.

분양 당시에 환급해준 이유가 추후 임대수입에 대한 세금으로 거둬들일 목적이었는데 사업을 양도 없이 폐지했기 때문에 환급받은 것을 추징하는 것이다. 환급금 추징은 임대사업장을 부가세가 면제되는 사업(학원이나 병원)에 직접 사용할 때도 마찬가지다.

그리고 실제 임대기간이 10년(즉,20과세기간)이 경과한 후 임차인을 내보내고 폐업을 한후 매매하시면 부가세 부담이 없습니다.

 

 

2. 양도세 신고

 

상가의 경우 실거래가로 양도세를 신고 합니다. 만약 임대소득 신고시 건물에 대한 감가상가비를 비용으로 처리하여 세금을 납부한 경우는 건물의 취득가액에서 감가상각비용을 뺀 금액이 취득가격이 됩니다.  그래서 양도차익이  더 많아져 세금이 늘어날 수 있습니다.

양도세율은 보유기간에 따라 아래와 같습니다.