[임대사업자]일반과세? 간이과세? 오피스텔임대사업자

상가를 분양 받아 임대사업을 하는 경우 사업자 등록을 해야 합니다.  만약 사업자 등록을 하지 않으면 어떻게 될까요?  상가를 임대할 경우 임차인이 사업자등록을 신청하면 세무서에 임대차 계약서사본을 제출해야 됩니다. 그래서 사업자 등록은 할 수 밖에 없습니다. 

이때 일반과세자와 간이과세자를 비교해 보겠습니다.

 

1. 일반과세자

상가나 오피스텔은 분양받을때 일반과세자로 사업자등록을 하고 분양대금을 납부하게 되면 건물분에 대한 세금계산서를 발행해 줍니다.  부가세 신고를 통해 부가세를 환급받으면 됩니다.  즉, 상가 구입시 건물분에 대한 부가세 10%를 돌려 받는 것입니다.  그리고 임대를 한후 임대료를 받을 때 월세의 10%를 부가세로 납부하는 것입니다.  임대보증금이 있는 경우 임대보증금을 간주임대료라는 항목으로 부가세 신고시 매출에 반영하게 됩니다.

예를 들면 월세 100만원(부가세 별도), 보증금 1억,  부가세 1기확정(1.1~6.30) 신고 매출액을 계산하면

6개월간의 임대료 : 600만원 + 보증금의 간주임대료 793,425원 = 6,793,425원

부가세 신고시 매출세액 = 매출액 x 10%이므로 6,793,425 x 10% = 679,342원 입니다.  여기서 매입세액이 있을경우 차감납부하시면 됩니다.

※ 간주임대료는 임대보증금 x 정기예금이자율 x 과세대상일수 -> 1억 x 1.6% x (181/365)=793,425원  2017년도 정기예금이자율은 1.6%를 적용합니다.

◈ 임대료가 연간 4,800만원 미만일 경우 세무서에서 일반과세자를 간이과세자로 바꿔버리는 경우가 발생 할 수 있습니다.  이 경우 분양받을때 환급받은 건물분에 대한 부가세의 대부분을 추징 당할 수도 있습니다.  과세유형 변경통지를 받을 경우 '간이과세 포기 신고'를 통해 일반 과세 유형을 유지 해야 합니다.

 

2. 간이과세자

간이과세자는 연매출 2,400만원 이하일 경우 가능합니다.  간이과세자로 사업자 등록을 받을 경우 상가분양받을때 납부한 건물분에 대한 부가세 환급이 없습니다. 그리고 월세 소득에 대한 부가세는 대략 3% 입니다.  그러나 월세에 대한 부가세는 임차인이 내는 세금이므로 분양시 부담한 부가세를 환급받는 편이 좋을 수도 있습니다.  일반과세 간이과세 서로 비교해 보시고 자신에게 맞는 유형을 선택하시면 됩니다.  간이과세는 회계처리면에서 좀더 간편한 편입니다.