[부가가치세] 토지의 자본적지출 매입세액불공제, 시행사, 건설업

부가가치세 매입세액중 토지관련 매입세액은 불공제 됩니다.  여기서 토지관련 매입세액이란 토지의 조성등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액을 말합니다. 

자본적 지출이란 자산의 취득원가에 산입되는 지출로,  상각대상자산에 지출된 것은 감가상각에 의하여 그 감가상각기간에 걸쳐 비용으로 처리되고, 비상각대상자산에 지출된 것은 양도시 양도차익을 계산하면서 그 취득가액에 포함시키는 방법으로 비용처리되는 것입니다.  즉시 비용으로 처리되는 수익적 지출과 구분됩니다.

고정자산인 토지에 대한 자본적지출은,  토지의 특성상 내용연수를 연장시키는 경우는 어렵고, 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 경우만 가능합니다.  토지는 부가가치를 창출하는데 투입되는 기본 요소이며, 사용한다고 그 가치가 감소하지 않으므로 감가상각대상이나 소비행위의 대상이 되지 않습니다. 토지의 가치를 증가시키는 토지 관련 매입세액은 부가가치가 아니므로 이를 공제하지 않는 것이 부가가치세의 기본원리에 부합한다고 봅니다. 

 

토지의 자본적 지출이란

 

▶ 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지 조성등에 관련된 매입세액

도 보유 토지를 개발하여 골프장 운영업과 숙박시설 운영업을 영위하기 위하여 도시계획관련 용역수행계약을 체결하고 그 대가를 지급하면서 부담하는 부가가치세 등이 해당됩니다.

법인, 서면-2016-법인-4829, 법인세과-3057, 2016.11.30

“법인이 토지의 용도변경 등으로 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 금전 등을 기부채납하는 경우에는 ‘법인세법 시행령’ 제31조에 따라 이를 토지에 대한 자본적지출로 보는것입니다.

 

▶ 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액

주택신축판매업을 하는 법인이 아파트를 짓기위해  건물이 있는 토지를 구입후 건물을 사용하지 않고 바로 철거한 경우 건물의 가격과 철거비용이 자본적지출에 해당되어 부가세는 불공제 되고, 토지(건설용지)계정으로 분류 됩니다.  여기서 ‘토지만을 사용하는 경우’란 토지를 나대지로 사용하는 경우뿐만 아니라 신축건물의 부지로 사용하는 경우를 포함합니다.

 

▶ 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매앱세액

토지관련 매입세액은 부지 및 택지조성, 절토, 성토, 운반비용, 토지취득 토목 설계용역, 문화재 발굴용역, 토지취득 수수료등으로 매입세액이 불공제 됩니다.  이와 유사한  건물신축 관련 매입세액으로 옹벽, 배수로공사, 하수도, 맨홀, 지하층터파기, 흙막이, 도로포장공사, 조경공사, 야적장 조성공사 등으로 매입세액이 공제 됩니다.

 

 

과세 면세 아파트를 신축 분양하는 시행사의  토지 취득부대비용

① 토지취득 목적의 금융조달을 위한 금융자문수수료 및 감정평가수수료, 신용평가수수료, 법률자문수수료

② 토지신탁등기 및 소유권이전등기에 관한 법무사수수료

③ 지구단위계획 수립용역비 등은 토지관련 매입세액이 아닌 면세사업 매입세액으로 불공제 처리 됩니다.   그리고 토지(건설용지)가 아니고 비용으로 처리하시면 됩니다.

2017. 12. 18 [부가가치세] 매입세액불공제 항목

2017. 08. 24 [부가가치세] 공통매앱세액 안분계산 -공급가액기준, 사용면적기준