[전세]묵시적 갱신vs 재계약, 재계약시 주의점

부동산 임대차계약 연장에서 잘 아는듯 하지만 헷갈리는 것이 묵시적갱신과 재계약입니다.  묵시적갱신과 재계약에 대해 알아보겠습니다.

 

주택임대차 보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009.5.8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008.3.21.]

 

■묵시적 갱신이란
직전 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신되는 것이며, 집주인이 세입자에게 계약기간 만료6개월 전부터 1개월 전까지 아무런 통보나 연락이 없으면 묵시적 갱신이 된것으로 봅니다.  이경우 임대기간은 2년 연장되는 것이고,  따로 계약서를 작성할 필요는 없습니다.  묵시적 갱신후 임차인은 언제든지 계약해지통지를 할수 있고 해지 통지후 3개월이 지나야 계약해지가 이루어집니다. 즉, 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을수 있고 임대인은 3개월 전에는 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.

민법 640조에 임차인이 2기의 차임액을 연체할 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정이 있습니다. 묵시적 갱신중이라도 두 달 연속 월세를 내지 않거나 밀린 월세가 두 달치에 달할 경우, 임대인은 계약해지를 통보할 수 있고, 이경우 임차인은 계약내용을 충실히 이행하지 않았기 때문에 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조3항).

 

 

■재계약이란
계약기간 만료 1개월 전 임대인이 보증금이나 월세등 계약조건을 변경하는 경우 재계약을 하게 됩니다. 재계약시 임차인은 반드시 등기부등본을 확인하여 해당집에 추가로 설정된 근저당, 가압류등이 있는지 확인해야 합니다. 

 

■재계약시 주의점
▶재계약시 권리관계 변화가 있을 경우
- 총금액이 아닌 증액된 금액만큼의 계약서를 따로 작성하여 확정일자를 받음(기존 확정일자를 받은계약서 반드시 보관)
- 특약사항에 기존에 작성한 임대차 계약의 조건은 동일하면 보증금 0000원을 증액한 계약이라고 기재함

▶재계약시 권리관계 변화가 없을 경우
- 단독주택이나 다가구 주택의 경우 권리변동이 없다고 새롭게 증액된 금액을 포함해서 총금액을 변경하여 계약서를 새로작성하게 되면 세입자가 여러명일 경우 후순위로 밀릴수 있기때문에 주의 하셔야 합니다.