[부동산 임대사업] 비용, 경비처리

부동산은 임대수입과 시세차익 둘다 가능하기에 많은 관심을 가지고 있습니다.  그러나 시세차익이 주춤한 경우 임대 수입에 대한 세금을 절약하기 위해 경비처리에 더욱 관심을 가지게 됩니다.

임대사업은 다른 업종에 비해 관련된 경비가 많지 않아 상대적으로 세금이 높은 편입니다. 그래서 부동산 임대사업자중 장부신고자들의 경비처리법에 대해 알아 보겠습니다.  

 

1. 감가상각비

건물취득가액에 대해 내용연수에 따라 감가상각을 할 수 있습니다.  철근콘크리트 건물의 경우 40년에 걸쳐 매년 정액법으로 감가상각 할 수 있습니다.  예를 들면 10억에 건물을 취득한 경우 토지가격이 6억  건물가격이 4억인 경우 토지는 감가상각의 대상이 아닙니다.  건물 4억에 대해 40년간 감가상각을 할 경우 매년 일천만원씩 비용처리가 가능합니다.  즉, 소득세나 법인세의 세금을 줄일수 있다는 말입니다.

그러나 나중에 건물을 매매하는 경우 감가상각으로 건물의 장부가액이 줄어들어 양도차액이 많이 발생할 수 있습니다. 즉, 양도소득세가 많이 나올 수 있으므로 이점에 유의 해야 됩니다. 

 

2. 차량유지비

2017년 부터 부동산 임대법인의 차량에 대한 감가상각 기본한도가 800만원에서 400만원으로 축소되었습니다. 따라서 기본적인 경비인정한도가 1,000만원이 아닌 600만원 입니다.  이 금액을 초과한 비용에 대해서는 차량운행일지를 작성하고, 업무용으로 사용한 부분에 대해서만 비용으로 인정 받을 수 있습니다.   임대사업자는 다른 업종과 비교할때 사업상 이동이 많지 않아 차량과 관련된 비용을 장부에 반영하는 것이 쉽지 않습니다.  차량유지비는 자동차와 관련된 모든 비용을 말하는 것으로 유류대, 수리대, 자동차세, 차량보험료등을 포함합니다. 

 

3. 접대비

일반적으로 연간 1,200만원까지 접대비가 인정 됩니다.  그러나 2017년 부터 부동산임대업이 주된 사업으로 지배주주등의 전체 지분이 50%를 초과하는 소위 가족회사에 대하여 접대비와 업무용승용차 관련 비용에 대한 손금인정 비율이 50%로 제한 되었습니다.  연간 1,200만원에서 600만원으로 줄어들었습니다.  그리고 접대비는 사업과 관련된 비용을 인정해 주는것이지 개인적인 비용을 인정해 주는것은 아닙니다.  실무자 입장에선  구분하기가 쉽지 않습니다.  접대비는 법인은 법인카드 개인사업자는 개인사업자의 신용카드를 사용해야 비용이 인정됩니다.

 

4. 부동산 취득시 이자비용

임대용 부동산을 구입하는 경우 자기자본과 전세보증금이나 은행 대출을 이용하게 됩니다. 이때 단독명의로 구입하면서 은행대출금에 대한 이자비용은 원칙적으로 비용으로 인정 됩니다. 이 경우 반드시 장부를 기장을 해야 됩니다.

반면 공동사업자가 대출 받아 임대용 부동산을 구입하는 경우 이에 대한 이자비용은 경비로 인정 되지 않습니다.  즉, 세금을 줄이기 위해 부부공동 명의로 취득할때는 이자비용을 필요경비로 인정받지 못합니다.  이 경우 대출금은 출자를 위한 개인적인 채무부담일 뿐 공동사업 자체와 관련이 없다는 해석입니다.

이를 해결하기 위해 동업계약서는 출자금을 소액으로 하여 세무서에 사업자등록을 하고, 공동사업을 진행하면서 출자를 위한 차입금이 아닌 운영자금으로 차입해서 이자를 지급하게 되면 필요경비로 인정받는데 문제의 소지를 피해갈 수 있습니다.

국세청은 부동산임대사업 공동사업자의 이자비용 인정여부는 사실판단에 따른다는 모호한 입장을 견지하고 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

소득세법에서는 ‘부채가 사업용 자산을 초과하는 금액에 대한 지급이자는 필요경비에 산입하지 않는다.’고 규정하고 있습니다.  즉 개인사업의 자본금이 마이너스(-)되는 금액에 대한 이자상당액은 경비로 인정하지 않습니다.

사업 초기에는 부동산의 가치가 높지만 시간이 지남에 따라 감가상각등으로 자산 가치는 줄어들게 되면,  이에 따라 은행 대출금이 자산가치보다 더 높지 않게 해주는 것이 필요합니다.

 

5. 급여외 기타비용

임대업을 하며 건물관리와 청소등을 위해 직원을 고용하는 경우가 있는데, 이에 따른 급여를 비용으로 처리하시면 됩니다.  그리고 통신비의 경우 대표자의 핸드폰 요금도 비용으로 인정됩니다.  기타 소모품비등은 사업자카드를 만들어 사용하시면 훨씬 편리합니다.  임직원들의 식사나 피복비등은 복리후생비로 기타 재산세, 종합부동산세등은 세금과 공과로 처리하시면 됩니다. 

 

세법은 사업과 관련있는 비용만 경비로 인정하고 있습니다.  그러나 실무적으로 사업용으로 사용했는지 개인적으로 사용했는지의 구분이 애매모호한 경우가 있습니다.  그러나 입증 책임은 회사에 있기 때문에 모든 회사가 세무조사를 무서워 하는것은 아닐까요?