[임대사업소득계산]소득세계산하기

2018년이후 연간 2,000만원이하 의 임대수입은 ①분리과세 되면 세율은 14%에 지방소득세 1.4%  합계 15.4% 입니다. 그리고 ②필요경비 60% 공제, ③임대소득외에 다른소득이 2,000만원이하일경우 추가공제 400만원을 받게 됩니다. 그리고 분리과세한 경우라도 종합과세가 더 유리한 경우 종합과세로 신고하시면 됩니다.

예를 들면  임대소득이 2,000만원, 다른소득 2,000만원 이하일 경우 세금은

(20,000,000-(20,000,000×60%)-4,000,000)×15.4% = 616,600원 입니다.

 

◇◆ 부동산 임대 사업자의 경우 장부에 의한 신고와 장부가 없는 추계에 의한 신고가 가능합니다.  구분기준은 아래와 같습니다.

추계신고일 경우 일반적인 상가건물의  단순경비율은 38.4%, 기준경비율은 20%이다.  아파트와 단독주택의 단순경비율은 42.6%(고가주택 34.1%) 기준경비율은 16.2%(고가주택은 16.1%)이다.  그리고 조세특례제한법에 의한 장기임대주택사업자의 경우 60.2%의 높은 단순경비율을 적용받습니다.  홈텍스에서 정확한 비율을 확인 할 수 있습니다.

※ 주택임대사업등 부가가치세 면세사업자는 사업소득에 대한 종합소득세 과세를 위해 자신의 연간 수입금액을 다음해 2월 10까지 사업장현황신고라고 해서 세무서에 별도로 신고해야 합니다.

상가건물 임대사업자의 경우 1년에 2번 부가가치세 확정신고를 통해 세무서에 임대료 수입액이 미리 신고되어 있습니다.

 

◇◆ 임대소득세 계산하기

① 월임대료 200만원(12개월) 2,400만원+간주임대료(2억×3%=600만원) 합계  3천만원  

임대계약기간이 2017.05.03일~ 2019.05.02일 매월말일 임대료 받기로 계약한겨우 임대료는 5월~12월까지 8개월로 계산합니다.

② 필요경비는 임대건물의 수리비등 실제 소요된 비용을 말합니다.  필요경비가 거의 없다면 장부를 작성하지, 기준경비율고 신고할지 비교해보고 선택하세요.

③ 경비율은 홈텍스 > 조회/발급 > 기타조회 > 기준(단순)경비율 화면에서 확인가능합니다.  그런데 업종코드를 모를 경우 업종에 '임대'라고 입력후 검색 눌러 해당항목을 선택 업종코드를 확인후  업종코드 입력후 조회하기를 하시면 확인할수 있습니다.

④ 인적공제 본인 150만원 배우자 150만원으로 계산했습니다.

⑤ 1,200만원×6% = 720,000원 + 900만원×15%=1,350,000원   합계 2,070,000원

⑥ 위 내용을 보면 수입금액이 3,000만원으로 추계신고 가능합니다.  그러나 수입금액이 4,800만원이상이면서 추계신고를 할경우 무기장가산세 20%를 부담하게 되는것입니다.  반대로 간편장부 대상자가 복식부기로 기장하였을 경우 기장세액공제(20%)를 받을 수 있습니다.  무기장가산세는 산출세액의 × 20%로 산출세액이 2,070,000원이라면 414,000원이 됩니다.

◈ 모든 사업자(인적용역자인 프리랜서도 포함)는 기장의무가 있습니다. 그러나 소규모 사업자에게 무기장가산세를 부담하는것은 과도한 조세부담이 될수 있어 수입금액이 4,800만원 미만인 사업자에게 예외를 적용해주고 있는것입니다.

무기장가산세 배제 요건

▶해당과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자, 

▶직전과세기간의 부동산임대소득 및 사업소득으로 수입금액의 합계액이 4,800만원 미만 사업자

결론은 위에서 보듯이 필요경비 금액에 따라 장부기장이 좋은지 추계신고가 좋은지 비교 해보고 본인에게 세금혜택이 가장 큰 방법을 선택하는 것입니다.

상가 건물을 짓거나 증축하면서 임차인으로 부터 받은 임대보증금을 실제로 건축비에 사용했을 경우 간주임대료계산에서 실제 사용한 금액을 차감한후 간주임대료를 계산하니 참고하세요.

2017. 09. 12 [사업소득] 부동산임대소득