[전세보증금]우선변제, 대항력

임차인의 경우 전세보증금의 안전이 무엇보다 중요합니다. 그래서 전세계약시 부동산 등기부 등본을 보고 대항력을 있는지 알아보게 됩니다. 

 

■대항력
임차인과 낙찰자(새 집주인)인의 관계이며,  실제입주하고 전입신고를 마치면 됩니다.

임차인의 대항력이 유지되기 위해서는  대항력 발생일이  등기부등본상의 다른 저당권보다 앞서고, 배당기일까지 주택의 점유와 주민등록이 계속 유지가 되어야 합니다. 여기서 주의할 점은 전입신고 당일 저당권이 설정되면 저당권보다 하루 밀려 대항력을 잃게됩니다. 이는 임차인의 대항력은 전입신고일 다음날(0시)부터 발생하기 때문에 저당권에 순위가 밀려나기 때문입니다.

예) 2018년 1월 1일 입주후 1월 2일 전입신고를 하면 대항력은 1월 3일 0시부터 발생합니다.  그리고 확정일자를 1월3일 받게되면 우선변제권은 1월 3일 낮부터 발생합니다.

 

■우선변제
다른 채권자에 앞서 전세보증금을 우선적으로 받는것을 말합니다.  즉,  배당받을때 다른 채권자(등기부등본상에 등재되어 있는 권리자들)보다 우선해서 배당받기 위한 것입니다.  우선변제 요건은 대항력을 갖추고 확정일자를 받아두면 됩니다.  즉, 실제입주하고 전입신고후 확정일자를 받으면 됩니다.  확정일자가 있어야 배당에 참여할수 있고 배당에 참여해야 우선변제를 받을수 있는 것입니다.

전세로 살고 있는 집이 경매 되어 매수인이 매각대금을 납부하면  배당절차가 진행됩니다.  이때 등기부등본상의 권리자들의 날짜와 확정일자의 날짜를 비교하여 만약 확정일자의 날짜가 빠르다면 배당순위에서 우선적으로 배당을 받게 되는 것입니다. 

■경매시 전세보증금은?

Φ 입주 전입신고 - 선순위채권 순서 : 계약만기까지 거주 후 낙찰자에게 보증금 전액 반환을 요구할수 있음

Φ 입주 전입신고 확정일자 - 선순위채권 순서 : 낙찰자에게 보증금 반환요구 또는 경매대금에서 배당받는것중 택일

Φ 입주 전입신고 -선순위채권 - 확정일자 순서 : 낙찰자에게 보증금 반환요구 또는 경매대금에서 배당받는것중 택일

Φ 입주 -선순위채권 -전입신고 -확정일자 순서 : 확정일을 기준으로 다른 저당권과 순서에 따라 배당

Φ입주 확정일자 -선순위채권 -전입신고 순서 : 전입신고 다음날을 기준으로 순서에 따라 배당

Φ선순위채권 -입주 전입신고 - 확정일자 순서 : 확정일자 순서에 따라 배당

Φ선순위채권 - 입주 전입신고 순서 : 배당받을수 없음

Φ전입신고 -선순위채권위채권 - 입주 전입신고 순서 : 배당받을수 없음