[부동산 가계약]효력은? 해지위약금

말도 많고 탈도 많은 부동산! 전국민의 관심이 몰려 있는 곳입니다. 부동산은 수요와 공급 여기에 사람들의 심리가 반영된 복잡미묘한 세계입니다. 부동산 가격이 오르면 매도자들이 매물을 거둬들이고 하락하면 매물이 늘어납니다. 오르면 더 올를것 같고, 가격이 내리면 더 내릴것 같은 사람의 심리가 반영된 결과가 아닐까요?

특히 가격이 상승하는 경우 계약을 하기로 하고 정식계약서를 쓰기전 가계약금을 입금하는 경우가 있습니다. 이경우 가계약금을 입금했는데 매도자가 마음이 바뀌어 집을 팔지 않겠다고 하면 가계약의 효력은 어떻게 될까요?

 

■가계약이란? 
정식 매매계약을 체결하기전 계약금의 일부를 주고 받으면서 임시로 맺는 계약을 말합니다. 가계약은 법적으로 존재하는 개념은 아닙니다.  일반적으로 공인중개사가 매매계약을 성사시키기 위해 매수인에게 일단 가계약금을 걸어두라고 제안하는 경우가 많습니다. 가계약금을 먼저 내면 다른 매수인에게 더 이상 해당 매물을 보여주지 않겠다고 말합니다.

 

■가계약의 효력은? 
중요한것은 공인중개사가 매매대금, 중도금 금액, 중도금지급일등 구체적인 조건을 쌍방에게 전달하지 않은 상태로 가계약을 주도했다면 해당 가계약은 정식 계약으로 인정되지 않습니다.

하지만 요즘은 대부분 중개인들이 가계약을 맺은 직후, 매도인과 매수인 쌍방에게 계약조건을 적은 문자 메시지를 핸드폰으로 전송 합니다. 이 경우 한 쪽의 일방적 계약 파기로 분쟁이 생길경우 법정에서 구두 계약이나 녹취보다 문자가 더 유력한 증거로 인정 받기 때문이라고 합니다.

매수인은 매도인의 일방적 가계약 파기를 막을 수는 없습니다. 대신 매도인에게 계약을 파기한 댓가로 위약금을 받을수 있습니다. 현재 민법은 특별한 약정이 없는 한 위약금 액수는 계약금의 두배로 정하고 있습니다.  보통 집주인들은 매수인에게 가계약 파기를 통보하면서 가계약금만 돌려주는 경우가 있습니다. 법적으로는 가계약금이 아닌 계약금 전액의 두배를 지급해야 합니다. 만약 가계약금만 돌려받았다면 매도인에게 소송을 통해 위약금 전액을 돌려 받을 수 있습니다.

※법원은 매도인과 매수인이 가계약을 맺을 때 매매(임대) 목적물과 매매(임대)대금을 특정하고 중도금 및 잔금지급일 등을 구체적으로 합의한 경우라면 정식 계약서를 작성하지 않았다 하더라도 해당 가계약을 유효한 계약으로 본다는 법원의 판계가 있습니다(대법원 2005다39584, 대구지법 서부지원2018가소21918)

■계약파기는 언제까지 가능한가? 
계약을 할 때 별도의 약정이 없는 한 중도금을 주고 받기 전까지는 계약을 해제 할 수 있습니다. 매수자 입장에선 계약해지를 막을 방법이 없습니다. 이경우 매도자는 실제로 받은 계약금이 아닌 약정된계약금의 두배를 돌려줌을로서 계약을 해제 할 수 있고,  매수자도 계약금 전액을 포기함으로써 계약을 해제 할 수 있습니다. 일반적으로 계약금은 전체금액의 10% 정도를 하는 경우가 대부분입니다.