구대리의 회계 이야기

지난번에 주택임대사업자 등록절차에대해 알아보았습니다. 정부는 부동산 안정화의 대책으로 다주택자들이 집을 팔거나 임대사업자가 되도록 유도하고 있습니다. 이에 주택임대사업자가 될 경우 어떤 세금 혜택( 취득 단계, 보유단계, 양도단계)이 있는지 알아보겠습니다. 주택임대사업자 혜택 ■ 취득단계 : 지방세( 취득세) 감면 ‣ 임대주택으로 등록한 공동주택 오피스텔에 대해 취득세 ‧ 재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등하여 감면하던것을 2018년으로 종료될 예정이었으나 2021년까지 3년간 연장하기로 했습니다. 취득세 감면 혜택은 건축주로 부터 공동주택‧ 오피스텔을 최초 분양받았을 때 가능하고, 취득후 60일 이내 부동산 소재지 시군구청에 신고, 의무임대기간 4년 이상 유지해야 합니다. ■ 보유단계 ‣ 재산세 감면..

주택임대사업자 등록을하기로 결정했다면 내년 4월 1일 이전에 하는 것이 좋습니다. 만약 내년 4월 이후 임대주택등록을 하면 다주택자 양도세 중과를 면제받기 위한 의무임대기간이 5년에서 8년으로 늘어나기 때문입니다. 주택임대사업자등록 절차, 신고사항, 혜택등에 대해 알아 보겠습니다. 주택임대사업자 ■임대사업자 및 임대주택의 종류 임대사업자는 기업형 임대사업자와 일반형 임대사업자로 구분됩니다. 기업형 임대사업자 등록은 건설임대주택의 경우 300세대(호), 매입임대주택의 경우 100세대(호) 이상을 취득하였거나 취득하려는 경우에만 가능합니다. 임대주택은 임대의무기간에 따라 단기임대(4년)와 준공공‧기업형임대(8년), 취득유형에 따라 건설임대와 매입임대로 구분됩니다. ■임대사업자 등록 조건 주택을 1호 이상 소..

최근 기준금리가 1.25%에서 1.5%로 올랐습니다. 여기에 내년 미국의 금리인상으로 우리나라도 추가로 금리인상을 예상하고 있습니다. 금리가 인상될 경우 저소득층과 자영업자가 제일 큰 타격을 입을 것으로 예상됩니다. 우리나라의 경우 10명의 자영업 창업가 중 7명이 5년이내 폐업하는 것으로 나타났습니다. 폐업은 마음아프지만 폐업후에도 세무조사등이 이뤄질 수 있기 때문에 마무리를 잘하는 것도 새로운 시작의 한 방법입니다. 세무서를 직접 방문하거나 홈텍스를 통해신고 할 수 있습니다. ■ 부가가치세신고 폐업일이 속하는 달의 다음달 25일까지 부가가치세 폐업 확정신고 납부를 해야 합니다. 만약 8/5일 폐업신고를 했다면 9/25일 까지 신고 납부를 해야합니다. 폐업시기 신고 납부 대상기간 비고 1기 (01 .0..

상가를 분양 받아 임대사업을 하는 경우 사업자 등록을 해야 합니다. 만약 사업자 등록을 하지 않으면 어떻게 될까요? 상가를 임대할 경우 임차인이 사업자등록을 신청하면 세무서에 임대차 계약서사본을 제출해야 됩니다. 그래서 사업자 등록은 할 수 밖에 없습니다. 이때 일반과세자와 간이과세자를 비교해 보겠습니다. 1. 일반과세자 상가나 오피스텔은 분양받을때 일반과세자로 사업자등록을 하고 분양대금을 납부하게 되면 건물분에 대한 세금계산서를 발행해 줍니다. 부가세 신고를 통해 부가세를 환급받으면 됩니다. 즉, 상가 구입시 건물분에 대한 부가세 10%를 돌려 받는 것입니다. 그리고 임대를 한후 임대료를 받을 때 월세의 10%를 부가세로 납부하는 것입니다. 임대보증금이 있는 경우 임대보증금을 간주임대료라는 항목으로 부..

상가나 오피스텔 임대사업을 하다가 이 건물을 팔고 임대사업을 그만 두는 경우 세금과 관련 어떤 것이 있는지 살펴보겠습니다. 먼저 매매에 대한 양도소득세와 부가가치세 신고가 있습니다. 1. 부가세 신고 부가세 신고는 폐업일신고일이 속하는 달의 다음 달 25일 안에 하면 됩니다. 일반적으로 상가 매매시 계약서에 건물분 부가세 별도로 표시하여 매수인이 부가세를 부담하고 매도인은 매수인에게 건물분 세금계산서를 발행해 줍니다. 그후 매도인이 부가세를 납부합니다. 매수인은 매도인이 발행해 주었던 세금계산서로 건물분의 부가가치세를 환급 받습니다. 그러나 이런 번거로움 없이 할수 있는 방법이 포괄양도양수계약을 통한 사업장을 양도하는 방법입니다. ※ 부가세 과세 기간(1.1~6.30, 7.1~12.31) 중에 발생한 월..

노란우산 공제는 2007년 부터 사업을 시작하여 2016년 누적가입고객 80만명, 누적부금 5조원에 이르고 중소기업중앙회가 운영하고 있습니다. 노란우산 공제는 소기업·소상공인이 폐업·노령·사망 등의 위험으로 부터 생활안정을 기하고 사업재기 기회를 제공받을 수 있도록 중소기업협동조합법 제 115조 규정에 따라 운영되는 공적 공제제도 입니다. ◈노란공제 제도의 특징 - 법률에 의해 도입, 중소기업청이 감독하는 공적 공제제도입니다. - 공제금은 법에 의해 압류가 금지되어 폐업 등의 경우에도 안전하게 사업재기를 위한 자금으로 활용할수 있습니다. - 기존 소득공제상품과 별도로 최대 500만원까지 추가로 소득공제가 가능합니다. - 납입원금 전액기 적립되고 그에 대해 복리이자를 적용 폐업시 일시금 또는 분할금 형태로..

지난번에 사업용토지와 비사업용 토지의 구분과 양도세율, 장기보유 특별공제에 대해 알아봤습니다. 이번에는 비사업용 토지를 보유한 개인과 법인에 대해 예를 통해 양도세를 계산해 보겠습니다. ｜개인 소유의 비사업용토지 매매 양도소득세 예) 서울에 사는 A씨가 10년전 구입한 토지를 매도 하고 양도차익은 3억이라고 가정하겠습니다. ｜법인 소유의 비사업용토지 매매 양도소득세 예) 법인에서 10년전 구입한 토지를 매도 하고 양도차익은 3억이라고 가정하겠습니다. 법인의 경우 본래의 법인세를 계산한후 추가로 양도차익에 대한 10%를 더 내는 것입니다. 본래의 법인세를 계산할때는 총매출에서 총비용을 뺀 후 납부세액을 구하는 것으로 위의 예)에서는 비용은 없는것으로 가정하고 계산했습니다. 비용(일반관리비)에 따라 법인세가..

토지를 양도할 경우 양도소득세 납부는 누구나 아는 사실입니다. 여기서 중요한 것은 매도하는 토지가 비사업용 토지에 해당할 경우 양도세가 중과 된다는 것입니다. 우리나라 토지 보유 현황을 보면 2012년 기준 상위 1%가 토지 55%를 상위 10%가 97.6%를 소유하고 있다고 합니다. 대부분의 국민들은 비사업용 토지를 보유할 확률이 거의 없는 셈입니다. ｜비사업용 토지란? 사업용으로 사용하지 않는 토지를 말하는데요 토지를 실수요에 사용하도록 하고 재산증식의 수단으로 사용할 경우 세금을 더 많이 부과하겠다는 의미입니다. 즉, 양도소득세 일반세율 +10%를 더 부과합니다. 그동안 법률은 있었지만 실제로 부과를 하지 않고 있다 2016년 부터 부과 하고 있습니다. ▶ 농지 : 재촌/자경/도시지역외 소재/사업용..

8.2 부동산 대책이 나오면서 투기과열지구내 거래시 거래가액 3억 이상 주택에 대해 실거래 신고시 자금조달 계획 및 입주계획들 등의 신고를 의무화 하겠다는 발표가 있었습니다. 이는 자금출처 확인을 통해 증여세등의 탈루여부를 조사 할 수도 있다는 의미로 해석 됩니다. 사실 현금을 은밀히 주고 받으면 국세청에서 알수 있는 방법이 거의 없습니다. 자금의 출처가 정당한 것으로 판명되면 상관 없지만 반대의 경우 증여로 추정 될수 있기때문입니다. ¶ 자금출처조사 대상자 누군가가 재산을 취득했거나 채무를 상환했을 때 그사람의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등을 고려하여 스스로 했다고 인정하기 어려운 경우 자금출저 조사의 대상자가 될 수 있습니다. 이때 소득의 경우 당해 연도와 직전5년간의 소득 상황과 자산양도 현..

피스텔을 흔히 사무실 혹은 주거용으로 사용하는 사람들이 혼합되어 있습니다. 원래 오피스텔은 상업시설에 해당 됩니다. 하지만 세법에서 중요한 것은 실질과세 원칙에 따라 주거용, 업무용중 어떤것으로 사용했는냐에 따라 판단을 합니다. 오피스텔은 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 즉, 업무용으로 사용할 경우 임대사업자 등록을 하고 부가세를 환급 받을수 있지만, 주거용으로 사용할 경우 주택으로 보아 부가세 추징문제가 발생할수 있습니다. ｜오피스텔 취득세 위의 표에서 보듯이 오피스텔을 구입하게 되면 취득세가 주택보다 높은 4.6%입니다. 그러나 주거용오피스텔은 임대주택으로 등록할 수 있고 이경우 세금 혜택을 받을수 있습니다. ｜주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔 양도소득세 주거용오피스텔은 세법상 주택에 해당됩니..