[전세계약]시 국세 지방세 확인, 임차권등기명령

최근들어 '역전세난'이 확산된다는 기사를 보면 세입자들은 걱정하게 됩니다.  전세가격이 매매가격의 80% 안팎이라면 더욱 걱정을 하게 됩니다.  이 경우 집주인이 캡투자일 가능성도 높고 , 집값이 조금이라도 하락하면 집주인이 집을 판돈으로 보증금을 돌려줄수 없기 때문입니다.

 

■ 전세계약시 주의할 점

당연히 등기부 등본을 확인하고 자신보다 선순위 권리가 있을 경우 계약을 조심해야 합니다.  선순위 저당권의 금액이 적다고 안심하고 계약을 하는 경우도 문제가 발생할수 있습니다. 향후 매매가격이 떨어진 상태에서 경매가 진행될 경우 돌려 받을 수 있는 보증금이 그 만큼 줄어들수 있기 때문입니다.

또한가지 생각지 못한 국세와 지방세가 있습니다. 만약 경매가 진행된다면 세금은 부과한 시점 기준으로 배당순위가 정해집니다. 국세청등이 압류한 시점이 아닙니다. 만약 집주인이 사업가라면 일반직장인보다 국세나 지방세에 대해 더 신경을 써야 합니다. 계약시 국세와 지방세 완납증명서를 요구해 확인해 보는것이 좋습니다. 세금이 미납중이라도 압류를 하기전에는 등기부 등본상 기재가 안됩니다.  이 경우 국세청에 배당순위가 밀릴수도 있습니다. 경매는 보통 6~8개월정도 시간이 소요됩니다.

 

■ 전세보증금 안전장치

주택도시보증공사의 전세보증보험이 있습니다.  지금은 집주인의 동의 없이 가입이 가능합니다. 하지만 집주인이 보증금을 주지않아 보증공사에서 돈을 받으려면 청구후 한달반에서 두달정도 시간이 걸리기 때문에 미리 예상을 하셔야 합니다.

[전세보증금보험] 보증수수료, 보증한도를 참조하세요

 

 

■ 전세보증금을 돌려받지 못한 경우

먼저 내용증명을 보내고 임차권등기명령신청, 임대차보증금반환청구소송, 강제경매 순으로 이어집니다. 일반적인경우  내용증명에 보증금 반환을 지체할 경우,  임차권등기명령신청, 보증금 반환청구 소송 순으로 법적인 조취를 취할 것이며, 보증금 반환 지연에 따른 이자는 물론 소송에 따른 제반 비용 또한 청구할 수 밖에 없다는 내용을 명시합니다.

 

 

■임차권등기명령이란?

세입자가 이사를 가더라도 해당집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할수 있는제도 입니다. 관할법원에 임차권등기명령을 신청하면 등기부등본에 최초전입신고일자와 보증금이 기록됩니다.  등기신청 즉시 대항력이 생기는 것이 아니라 등록까지 시간이 걸리기때문에 등기부등본에 임차권이 등록됐는지 확인하고 이사를 가야합니다.