며칠전 서울 송파구 헬리오시티 전용면적 84㎡(34평)이 전세 1억 5,000만원에 거래되었다는 인터넷 기사가 나왔습니다. 전세 시세가 6억~7억 사이로 알려졌는데 일반적인 거래로 볼수 없기에 여러 의혹이 있었습니다. 송파구청 관계자에 따르면 가족간 거래였던것으로 나타났습니다. 가족간에 시세보다 훨씬 낫은가격으로 전세를 주거나 무상으로 사용할 경우 증여세 문제는 없을 까요?
■증여이익 1억원 넘을경우 증여세 과세
세법상 무상이나 저가로 사용할때 그 이익이 1억원 이상일 될 경우 증여한 것으로 보고 증여세를 부과합니다. 부동산을 무상으로 사용하는 이익이 1억 이상인 경우 무상사용을 개시한 날에 부동산 사용자에게 증여한 것으로 보도록 규정하고 있습니다. 저가 전세의 경우 시세와의 차익금액 전체가 아니라 그 금액에 대한 이자나 월세를 증여로 보기 때문에 증여이익이 1억원을 넘는 경우는 많지 안을것으로 보입니다.
■ 증여이익 과세 요건
①타인의 부동산을 무상으로 사용
②부동산의 범위는 모든 부동산을 포함하되, 동거주택은 제외한다.
③부동산 무상사용이익은 1억은 이상일것
■ 무상사용 이익계산
①연간 무상사용에 대한 이익은 부동산가액의 2%를 적용합니다.
②부동산 무상사용이익은 5년간 합산합니다.
③연간 부동산 무상사용이익을 10% 이자율로 할인해 계산한다.
예를들어 2017년 1월에 자녀가 부모의 건물을 무상으로 사용하고, 건물 시가가 15억원인 경우 시가 X 2%적용, 1년차는 3000만원/(1+0.1)=2,727만원( 1만원미만 절사) 2년차는 3000만원/(1+0.1)²=2,479만원, 3년차는 3000만원/(1+0.1)³=2,253만원, 4년차는 3000만원/ (1+0.1)⁴=2,049만원, 5년차는 3000만원/(1+0.1)5 =1,862만원입니다. 5년간 무상사용이익을 합하면 1억1372만원이 됩니다. 이 경우 2017년 1월에 1억 1372만원을 증여 받은 것으로 보아 증여세를 납부해야 합니다.
참고로 5년 연금 현가율은 3.79079입니다. 증여재산가액은 부동산가액 x 3.79079 x 2% = 113,723,700원이 됩니다.
증여세를 계산할때 직계존비속간의 공제에 5,000만원을 받을수 있는 경우 63,720,000원(113,720,000 - 50,000,000) X 10% = 6,372,000원 입니다. 여기에 주민세 10%를 포함하면 총7,009,200원이 됩니다. 하지만 증여에 대한 공제를 받지 못하는경우 113,720,000원에 대해 세율을 곱해 세금을 부담하게 됩니다.
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