[상속 증여시]부동산 재산가액 평가방법, 금융자산 상속공제

일상생활에서 세금없이 이루어지는 관계는 없습니다.  밥을 먹거나 커피를 마셔도 부가세라는 세금이 붙게 됩니다.  당연히 세금은 잘 알면 혜택을 받고 모르면 더 많은 세금을 부담하게 됩니다. 법에서는 몰라서 못했다라는 말이 통하지 않습니다. 몰라서 하지 않은 경우는 당연히 해야할 의무를 하지 않았기에 가산세를 추가로 부담해서 더 많은 세금을 내야됩니다.

 

■상속세 및 증여세법상의 부동산 재산가액 평가방법

원칙적으로 시가, 감정가, 기준시가(공시지가) 순서로 이루어집니다.  시가는 평가기준을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가를 말합니다. 

 

▶시가로 인정하는 기간
①상속은 상속개시일로 부터 상속개시일 전후 6개월
②증여는 증여일 전 6개월부터 증여일후 3개월
③평가기간중 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우
- 평가기준일을 전후하여 가장 가까운날에 해당하는 가액
- 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우 그 평균액

※ 매매의 경우 매매계약서일을 기준으로 평가일을 산정합니다. 잔금청산일 또는 소유권이전등기일이 아닙니다.

 

▶아파트나 오피스텔은 동일평형등에 대한 거래가액이 대체로 많은 편입니다.  시가가 없는 경우 유사매매사례가액을 적용할수 있습니다. 아파트의 경우 동일 아파트 단지내 전용면적 차이가 5%이내이고, 국토교통부 공동주택 공시가격 차이가 5% 이내인 주택의 매매사례가액

아파트나 오피스텔의 경우 세금을 적게 내기 위해 기준시가로 신고하면 세무서에게 시가로 정정해서 가산세까지 부과할수 있기 때문에 한번더 생각을 해야 합니다.

 

▶토지나 건물은 매매사례가액이 많지 않아 시가를 판단하기 어렵습니다. 시가를 확인하기 어려운 경우 기준시가를 적용할수 있고, 감정평가를 할 수도 있습니다.  둘 중 자신에게 유리한것을 선택합니다.  기준시가를 적용할경우 당장은 세금부담이 적을 수 있지만 나중에 매도할 경우 양도차익이 많아 세금부담이 높을 수 있습니다.

감정평가는 상속일 전 후 6개월이내에 한 것만 인정됩니다. 또한 감정을 할 경우 이전에는 반드시 둘 이상의 감정기관에 의뢰를 해야 했지만  2018년 4월 1일 이후 기준시가 10억원 이하의 부동산은 하나 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하도록 세법이 개정되었습니다.

 

■금융자산 상속공제

부동산의 경우 재산평가 가액이 시가에 미치지 못하는데 반해 금융재산은 바로 시가로 인정되므로 자산간의 형평을 위해 마련한 제도입니다. 그래서  금융자산에 대해서는 다음과 같이 혜택을 줍니다.

첫째 금융재산이 2,000만원 이하인 경우에는 해당액을 공제해주고 둘째 금융재산이 2,000만원을 초과 1억원까지는 2,000만원까지 공제가 가능합니다. 그리고 1억원을 초과하여 10억원까지 금융자산의 20%를 공제합니다. 최대한도는 2억원까지 공제 가능합니다. 금융자산은 10억원을 보유하는것이 가장 많은 혜택을 봅니다.