[증여추정]부모와 자녀간의 매매거래시 주의할점, 증여세 시가70%

요즘 다주택자들에 대한 과세가 강화되면서 집을 팔거나 자녀에게 증여하는 경우를 보게 됩니다. 증여할 경우 증여세 부담이 따르고 매매할 경우 양도소득세 문제가 있습니다.

그래서 매매형태를 취하면서  시가보다 낮은가격으로 자녀와 매매계약을 체결하고 소유권을 넘기는 방법을 생각하게 됩니다. 이 경우 주의해야 할점이 있습니다.

 

■ 증여추정

상속세 및 증여세법 제44조에 따르면 배우자나 직계존비속에게 재산을 양도할 때 재산을 양도한 사람이 그 재산을 양도할 때 재산의 가액을 배우자나 직계존비속이 증여받은 것으로 추정한다. 

하지만 배우자 및 직계존비속에게 대가를 지급하고 양도한 사실을 명백히 입증하는 경우 증여로 보지 않습니다. 이경우 아버지가 자녀에게 부동산을 매도 하고 자녀가 자금출처를 확인할수 있는 자금을 실제로 아버지에게 지급한 사실을 입증하는 방법입니다.

■ 증여세 배제 기준 : 시가의 70% 이상으로 양도

위에서 처럼 부모 자녀간의 실거래를 입증하는 경우도 부모가 자녀에게 저가로 양도한 경우 증여세를 낼 수 있습니다. 즉, 매매계약서상 매매대금과 시가의 차액이 큰 경우 입니다.

특수관계인에 대한 저가 양도시 증여재산 가액

▶시가가 9억원 초과인 경우 : 증여재산가액=(시가 - 거래대금) - 3억

▶ 시가가 9억원 이하인 경우 : 증여재산가액 =(시가 - 거래대금) -시가 x 30%

예를 들면 시가 10억원인 부동산을 부모가 자녀에게 6억원으로 거래할 경우 자녀는 시가 대비 4억원의 이득을 얻게 됩니다. 하지만 세법에서는 시가 10억원의 부동산 매매할 경우 7억원(즉, 70%)까지는 정상가격으로 인정합니다. 그래서 4억원 전체에 대해 증여세를 부과하지 않고 1억원(4억 - 3억)에 대해서 증여세를 과세합니다.

이 경우 거래가액을 7억원으로 했다면 증여세를 내지 않아도 됩니다.

또한 시가 8억원인 부동산을 자녀에게 4억에 매도 했다면 자녀는 시가 대비 4억원의 이득을 얻게 됩니다. 이 경우 시가의 30% 또는 3억원중 적은 금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 봅니다.  즉, (8억 - 4억) - 8억x 30% = 1억 6천만원에 대해 증여세를 과세합니다.  매매계약시 거래가액을 5억6천만원으로 했다면 증여세를 내지 않아도 됩니다.