[부동산]실거래가? 공시가격은?

전국민의 관심사가 부동산인것 처럼 느껴집니다. 티비, 인터넷, 유튜브 거의 모든 매체에서 부동산 관련해서 기사들이 마구 쏟아집니다. 매년 12월은 종합부동산세를 납부하는 달입니다. 올해는 작년보다 20만명 가까이 증가하여 종부세 대상자가 70만명정도라고 합니다. 전국민 5,100만명중 70만명이 대상인데 언론에서 본 종부세 대상은 모든 국민인것 처럼 요란합니다. 언론인들이 다주택자인지 친인척이 다주택자인지 궁금해지네요.

세금이야기를 할때 항상 나오는 말이 실거래가, 공시가격, 기준시가 입니다. 집은 하나인데 무슨 가격이 이렇게 많은지 헷갈립니다.

 

■실거래가(취득세, 양도세)란?
실거래가는 말 그대로 실제로 거래된 가격입니다. 주택 매매계약에서 실제로 주고 받은 금액을 말합니다. 실거래가는 거래에 부과되는 세금을 매길때 기준이 됩니다. 즉 취득세, 양도소득세를 계산할때 기준이 되는 금액입니다. 우선 집을 살때 실거래가에 취득세율을 곱해서 취득세를 산출합니다. 또한 양도소득세를 계산할때 취득할때의 실거래가에서 양도할때의 실거래가 차이 금액에 세율을 곱해서 계산합니다.

2006년부터 실거래가 신고가 의무화 되었습니다. 계약체결일로부터 30일 이내에 거래당사자나 부동산 중개인이 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시 군 구청에 신고해야 합니다. 신고를 하고 실거래가 신고필증을 받아야만 등기이전을 할 수 있습니다.

 

■공시가격(재산세, 종합부동산세, 건강보험산정등)이란?
부동산을 보유하고 있을때도 부동산의 금액이 얼마인지 기준이 필요합니다. 그래서 정부가 이를 조사해 공개하는데 이를 공시가격이라 합니다.  국가나 지자체는 행정에 이 공시가격을 활용합니다. 예를 들면 재산세, 종합부동산세, 재건축부담금, 건강보험료산정, 기초노령연금, 근로장학금 대상자 판단등 입니다. 

공시가격은 세금과 건강보험등 여러분야에 활용되기때문에 통상 실거래가 보다는 낮게 결정되고 있습니다. 현실적으로 공시가격을 실거래가 수준으로 높일 경우, 세금부담이 급증합니다. 또 공시지가는 1년에 한 번 발표되기때문에 실시간으로 변동되는 실거래가를 반영하기 어려운 문제도 있습니다. 공시가격은 크게 두가지 토지의 가격인 공시지가와 토지 건물(주택) 일체 가격인 주택공시가격입니다.  공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 언제든지 열람할수 있습니다.

재산세나 종합부동산세를 계산할때에는 이보다 더 부담을 낮추기 위해 공시가격에 공정시장가액 비율이라는 것을 곱해 세율을 적용합니다. 재산세는 60%, 종부세는 90%(2021년 95%, 2022년 100%)를 공정시장가액비율로 정해놓고 있습니다.

■기준시가란?
기준시가는 국세청에서 단순하게 세금을 매기기 위해 정한 주택가격입니다. 공시가격이나 실거래가가 있는 공동주택이나 단독주택 등은 세금을 매길 기준이 있지만, 그렇지 않은 주택은 국세청이 별도로 기준가격을 정하는 것입닌다. 주로 오피스텔이나 상업용건물이 대상입니다.

기준시가는 국세청이 매년 9월 1일을 기준으로 건물과 토지에 대해 일괄해서 계산한 다음 12월말에 발표합니다. 홈택스에서 주소를 입력하면 조회할 수 있습니다. 부동산을 양도할때 사실과 다르게 신고한 경우와 상속세, 증여세 과세시 상속 증여재산의 시가를 산정하기 어려울 경우에 적용할수 있습니다. 

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