[가계대출]신DTI, LTV 규제, DSR 한도, 의미는?

집은 대출없이 구입하기에 너무 많이 돈이 필요하기에 주택대출은 항상 관심의 대상이 되고 있습니다. 부동산 정책이 바뀔때마다 집값이 올를지 내릴지 관심이 쏠리는 동시에 대출가능 한도 역시 얼마인지도 관심을 갖게 됩니다. 

정부차원에서는 가계부채가 급증세를 둔화시키기위해 대출규제 카드를 내놓게 되는데 신DTI는 기존에 있던 DTI를 보완하는 새 대출한도 선정기준입니다. 

 

｜신DTI (Debt To Income) 주택을 구입하려는 수요자의 소득을 고려하여 주택담보 대출한도를 규정하는 제도

[ 계산방식 ]
- 기존 DTI: 신규 주택담보대출 원리금 상환액 + 기존 주택담보대출 이자 상환액 / 연간소득
- 신 DTI: 신규 주택담보대출 원리금 상환액 + 기존 주택담보대출 원리금 상환액 / 연간소득

* 2번째 주택담보대출부터 만기 15년으로 제한 (이는 DTI비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 15년 초과 가능)
* 신규 대출분부터 적용되며 기존 주택담보대출 금액 또는 은행변경 없는 만기 연장은 적용하지 않음.

핵심은 다주택자의 주택담보대출에 대해 기존 주택담보대출의 원금까지 원리금 상환액에 포함하여 대출가능 금액이 줄어들게 되는 것입니다.  반면에 대출자의 장래 소득증가 가능성, 소득 변동성 등을 반영해 한도를 계산하고,  청년층 신혼부부는 미래소득을 일반 대출자보다 더 많이 인정해주기로 했습니다.  

미래소득을 인정 받기위해선 직전 2년간 증빙소득을 제출하고, 10년 만기 비거치식·분할상환 대출을 받아야 한다는 조건을 충족해야 합니다.

 

 

｜LTV (Loan To Value) 주택을 담보로 하여 빌릴 수 있는 대출가능한도
- 계산방식: (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 소액보증금) / 감정가격 X100
- 규제 적용대상: 가계 신규 주택담보대출
- (주택 유형, 지역불문하고 모두 적용 / 여기서 '신규'는 기존대출의 증액, 갱신, 대환, 채무인수, 잔금대출'을 포함)

투기과열지구 : 서울전역, 경기과천, 세종시

투기지역 : 서울 11개구, 세종시

조정대상지역 : 경기 6개 지역, 부산7개구

주택담보대출 1건 이상 보유는 '차주' 기준이 아닌 '세대' 기준이면 전체 은행 포함한 건수를 의미합니다.

 

 

｜DSR(총체적상환능력심사제)

내년 4분기부터 도입되며, 현행 총부채상환비율(DTI)이나 신DTI는 주택담보대출에만 적용하는 규제지만 DSR은 신용대출 등을 포함해 모든 가계대출 심사에서 한도를 결정하는 기준이 되는것입니다.  즉, DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말합니다.  연소득이 1억인 대출자가 1년간 내야할 원금과 이자가 5,000만원이면 DSR은 50%가 되는 것입니다.

 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 따르면 DTI와 신DTI가 주택담보대출의 한도산정 비율을 지역(투기지역, 청약조정지역 등)에 따라 일률적으로 정하고 있는 것과 달리 DSR은 은행들이 대출자의 소득과 신용 등을 판단해 한도를 자율적으로 결정하도록 하고 있습니다.