분양권전매? 미등기전매?

아파트를 분양받기도 힘들지만 어렵게 분양받은 아파트를 돈이 없어 입주를 못하는 경우도 발생합니다.  그래서 아파트를 양도하는 방법을 선택합니다. 이경우 양도소득세가 얼마정도 되는지 알아보겠습니다. 그럼 아파트 준공전에 분양권을 양도하는 경우와 준공후 양도하는 경우에 대해 살펴보겠습니다.

 

◆◇아파트 준공전에 양도하는 경우

부동산을 취득할 수 있는 권리 즉 분양권을 양도하는 것으로 양도차익에서 기본공제 250만원을 적용한 과세표준을 구합니다. 그리고 보유기간에 따라 1년 미만 50%, 2년미만 40%, 2년이상은 6~40%세율이 적용됩니다.

 

◆◇아파트 준공후에 양도하는 경우

 보통 아파트가 준공되고 나면 입주기간을 2개월 정도 줍니다. 돈이 있으면 잔금을 완납후 60일 이내 취득세를 내고 소유권이전 등기를 합니다.  그러나 잔금을 구하지 못하거나 투자를 한사람들은 입주를 포기하고 분양권을 파는 경우가 생깁니다.   입주기간이 끝나고 아파트를 팔게되면 분양권을 양도한것인지?  준공이 된아파트를 등기를 하지않고 판 미등기 전매가 되는지 헷갈리게 됩니다.  

세법에서는 취득시기나 양도시기를  잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다.

이경우 잔금을 납부하지 않았기 때문에 분양권 전매가 됩니다.  따라서 취득세 납부 없이 분양권에 대한 양도소득세를 내면 끝입니다.  그러나 과세당국에서는 분양권 매매를 미등기 전매로 보는 경우가 있습니다.  잔금을 납부할 능력이 있음에도 소액의 잔금을 납부하지 않는 방법으로  등기를 하지 않는 경우 미등기 전매로 볼수 있습니다.

그래서 잔금은 분양가의 최소 10% 이상은 남겨둬야 합니다.

그리고 입주지정일 이후  잔금을 내지않고 계속 미룰경우 시행사에서 내용증명등 법적 조치를 취할 것입니다. 잔금 연체에 대한 연제이자를 부과 하고  그래도 잔금을 내지 않을 경우 강제해약 후 계약금을 정산하여 모자라는 부분이 있으면 더 청구를 하고 남으면 다시 돌려 줄 것입니다.  분양계약서를 보면 이 조항이 나와 있을것입니다.  그리고 아파트를 분양할때 중도금 대출에 대한 기간을 설정하게 됩니다.  보통  입주후 1, 2개월내 중도금대출 기간이 끝나는것으로 알고 있습니다.  그래서 중도금 대출은 잔금대출로 전환해야 될 겁니다.  계속 중도금대출에 대한 이자만 내면서 계속 있을 수는 없습니다.  은행에서 기간연장을 해주지 않을 것이기 때문입니다.  

※ 분양권을 증여하면 납부한 중도금과 프리미엄을 합한 금액에 증여세가 부과됩니다.

미등기 전매란?

자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하며 즉, A-> B-> C 사이에 거래가 이루어진경우 B가 양도하면서 A->C로 소유권이 이전된것처럼 위장하는 것을 말합니다.  이는 양도소득세를 내지 않기위해 하는 경우로 미등기 전매의 경우  양도소득세율이 70% 입니다.