다가구, 다세대 주택, 겸용주택 이란

다가구 주택, 다세대 주택 많이 들어본 말이고 알고 있다고 생각하는데 정확히 구분 할 수 없는 말이기도 합니다.  일상생활에서 크게 문제될것 없지만 세금 문제로 넘어가면 달라집니다.  그래서 한번 구분해 보겠습니다.

 

다가구 주택

3층 이하의 주택으로 구분 등기가 되지 않으며 세법에서 1주택으로 보는 단독주택이 여기에 해당됩니다.  그리고 실거래가액이 9억원을 초과하는 경우 양도세가 일부과세 되지만 장기보유 특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.  다가구 주택을 임대해서 월세를 받는 경우 1주택자는 비과세입니다.  그러나 기준시가가 9억원이 초과하는 경우 월세에 대한 임대소득세가 과세 됩니다. 다만 연간2,000만원 이하 주택임대소득에 대해 2018년까지 비과세 됩니다.

 

다세대 주택

다세대 주택은 각호를 개별 등기 가능하며 각호가 1주택에 해당됩니다. 여러채를 가지고 있을 경우 다주택자에 해당됩니다. 이럴경우 다세대 주택을 임대 주택을로 등록(관할 시 군 구청)한 후 사업자등록(관할세무서)을 하면 거주용 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.  단, 임대주택은 등록 후 5년간 반드시 임대를 해야 합니다.

겸용 주택

상가와 주택이 결합된 주택을 말합니다.  이런 종류의 건물은 상가와 주택을 구분하여 취득세, 재산세등을 부과한다. 그러나 국세인 양도세는 다음과 같이 과세합니다. 

■ 주택면적 > 주택외 면적 : 전부를 주택으로 봅니다.

■ 주택면적 ≤ 주택외 면적 : 주택부분은 주택, 상가부분은 상가로 봅니다.

주택면적이 더 큰 상가주택의 경우 1세대 1주택인 경우 실거래가 9억원 까지는 2년 이상 보유시 양도세 비과세 혜택을 받을수 있습니다.  그리고 겸용주택이 9억원을 초과하는 경우 고가주택이 될수 있는데, 이 경우 위의 기준으로 판단합니다. 즉, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우 주택외의 부분을 포함한 겸용주택 전체의 실거래가액으로 고가주택 여부를 판정합니다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다.

■참고예규

①  1세대 1주택 해당여부를 판정할 때 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않습니다.
②  주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의합니다.
③  주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용 형태에 의해 판정합니다.
④  겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용 용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산합니다.
⑤  2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 그 계단부분은 주택으로 봅니다.
⑥ 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택외 면적의 비율로 안분계산합니다.