[1세대1주택]비과세요건 일시적2주택

1세대 1주택일 경우 양도소득세가 비과세 된다는 것은 알고 있습니다.  그런데 흔히 착각하는것이 오피스텔을 보유하고 있거나 일시적 2주택일 경우 입니다. 단, 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 9억초과분에 대해서 과세됩니다.

 

■ 주택1채와 오피스텔 1채을 보유하고 있는 경우
소유자가 오피스텔을 상가용으로 임대사업자 등록을 한경우 이를 주택이 아니라고 생각합니다.  하지만 이 오피스텔이 상가용인지 주택용인지는 임차인이 어떤 용도로 사용하고 있는지에 따라 달라집니다. 임차인이 사업자등록을 하고 실질적으로 사업활동을 하고 있는경우 주택이 아닙니다.  그러나 임차인이 사실상 주거용으로만 사용할 뿐 사업용으로 사용하고 있지 않다면 오피스텔은 ‘주택’에 해당해 주택 수에 포함됩니다.

주거용인지는 전입신고 여부만 확인해도 알수 있기에 간혹 임차인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대해 마치 오피스텔이 공실인 것처럼 위장하는 경우도 있습니다.  하지만 세무당국은 관리사무실을 통해 입주자 현황, 관리비나 전기요금 납부 내역 등을 확인해 실제 입주여부를 충분히 파악할 수 있습니다.  그러므로 양도하려는 주택외에 주거용오피스텔을 보유하고 있다면 2주택자에 해당되기 때문에 오피스텔을 주택임대사업으로 등록해 주택 수에서 제외되도록 하는것이 하나의 방법입니다.

 

■ 일시적 2주택인 경우 
양도세가 비과세 되려면 몇가지 요건을 갖춰야 합니다.  새집을 사고 나서 3년 이내에 종전 주택(2년 이상 보유)을 양도하면 비과세되는데 이를 ‘대체취득’ 또는 ‘일시적 2주택’ 비과세라고 합니다.

- 종전 주택(A) 취득 후 최소 1년이 지난 뒤 새집(B)을 샀다가 2년 이상 보유한 A를 B를 산 날로부터 3년 내에 팔아야  비과세혜택을 받습니다.  취득당시 조정지역에 있는 주택인 경우 주택의 보유기간이 2년이상이고 보유기간동안 거주기간이 2년이상이 되어야 비과세 적용을 받습니다.

예를들어 2014년 6월 A를 취득 후 1년이 채 지나지 않은 2015년 4월 B를 샀거나 증여받은 경우라면 3년 이내인 2018년 3월 A를 팔더라도 양도세가 비과세되지 않습니다.  종전 주택(A) 취득 후 최소 1년 이 지난 뒤에 새집(B)을 사야 하기 때문입니다.  즉, 1년이라는 단기간 내에 2주택자가 된 경우라면 양도세 비과세가 적용되지 않기때문에 주택임대사업으로 등록하는 등 세 부담을 줄일 수 있는 다른 대안을 찾아야 합니다.

※ 세법에서는 건축허가를 받지 않은 불법 건축물이 주거용으로 사용되고있다면 주택 수에 포함됩니다.