[임대사업자]건강보험 계산

자본주의가 망하지 않는한 물가는 오르고 돈의 가치는 떨어진다는 말을 하곤 합니다. 그러면 당장 주택을 구입해야 하지 않을까 생각할수 도 있습니다. 그러나 부동산을 올랐다 내렸다 반복을 하고 있습니다. 그래서 은행 예금 이자로 노후를 보낼것인지 아니면 주택 구입후 월세를 받는게 더 좋은지 고민하게 됩니다. 여기서 월세를 받을 경우 건강보험 피부양자 자격을 상실할수 있기 때문에 이점도 고려해야 합니다.

 

■ 임대사업자 건강보험 피부양자 자격상실 기준

아래사항중 하나라도 해당 되면 피부양자 자격이 상실되어 지역보험 가입자로 됩니다.

① 연간소득 3,400만원 초과시

② 재산(재산세 과세표준 기준) 5억 4,000만원 ~ 9억원이면서 이자, 배당,근로,사업,연금,기타소득 1,000만원 초과시

③ 재산 9억 초과시

④ 임대사업 미등록시 주택 임대 수입 연간 400만원 초과하는 사업자 , 주택임대사업자 등록시 임대수입기준이 1,000만원 초과하는 사업자 

 

■임대사업자 건강보험계산

건강보험공단 홈페이지에 건강보험를 모의계산 할수 있습니다
건강보험공단 홈페이지 > 보험료 > 4대 사회보험료 계산 > 건강보험료 모의계산하기 > 지역보험료 모의계산하기

 

예를 들어 재산이 6억원(재산세 과표 기준 공시가 10억원)이고 연간 임대수입이 2,000만원인 사람이 ①사업자 등록을 하지 않는 경우 ②국세청에만 사업자등록을 하는 경우 ③국세청에 사업자, 지지체에 주택임대사업자(8년 임대)를 등록한 경우를 비교해 보겠습니다.

①의 경우 사업자등록을 하지 않은 경우로 재산6억 임대수입 2,000만원으로 계산한 결과값입니다.

 

②의 경우는 세무서에 사업자등록을 한 경우입니다. 재산6억 임대수입 2,000만원에서 사업자등록을 했기때문에 필요경비 공제(60%)를 공제 받습니다. 그래서 임대수입을 800만원으로 계산한 결과값입니다.

 

③ 의 경우는 세무서와 지자체 두군데다 사업자등록을 한경우 입니다.  재산 6억 임대수입 2,000만원에서 필요경비60% 공제와 기본공제 400만원을 다 공제받아 임대수입을 400만원으로 계산했습니다. 이 결과값에 임대주택 8년으로 건강보험료의 80% 감면혜택을 받으면 월 46,840원(234,210 x 20%)입니다. 그러나 임대주택 4년인 경우 감면혜택이 40%로 줄어들어 140,520원(234,210 x 60%)입니다. 기본공제 400만원을 받기 위해서는 주택임대소득외 근로소득, 기타소득등이 2천만원이하여야 합니다. 직장인의 경우 기본공제 400만원을 받기는 힘들것입니다.

건강보험 피부양자 탈락자 등에 대하여 종합소득(주택임대소득)으로 인한 보험료 증가분은 임대등록기간에 따라 4년 임대시 40%, 8년 임대시 80%입니다. 이는 한시적 적용으로 2020년말까지 분리과세 대상 임대주택등록시 입니다. 연간 2천만원을 초과하는 주택임대수입자는 감면 사항이 없습니다.

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