[임대주택]등록해야 되나요? 피부양자 기준

임대사업자등록 꼭 해야 할까요? 물론 여러채의 임대주택이 있다면 당연히 사업자등록을 하는것이 유리합니다. 하지만 1채 있을 경우 주택임대사업자 등록을 할지 말지 고민하게 됩니다. 또한 보유기간을 짧게 하고 싶다면 더욱 그렇습니다. 주택임대사업자는 최소 4년을 보유해야 합니다. 임대의무기간중 임대를 하지않거나, 허가를 받지않고 양도하는 경우 과태료가 3,000만원입니다.

 

■주택임대사업자 등록을 하지 않는다면

일반적으로 주택임대사업자는 누구나 세무서에 사업자 등록을 하도록 하고 있습니다. 하지만 사업자등록을 하지않는다면 지방세(취득세, 재산세)감면 혜택을 받을수없고, 국세( 양도세, 종부세) 혜택이 없습니다. 또 임대수입금액에 대해 0.2%의 가산세를 부담하게 됩니다. 

2020.1.1일 이후 과세대상 주택임대소득이 있는 경우 2020.1.21까지 주택임대사업자등록을 하지 않는 경우 사업자등록일 직전까지 발생한 수입금액의 2/10,000에 해당하는 가산세가 발생한다고 개정되었습니다. 또한 2020년부터 연간임대수입이 2,000만원 이하라도 세무서에 소득세 신고를 해야 합니다. 소득세를 납부할 경우 건강보험 피부양자 자격을 상실할수도 있습니다.

 

■ 임대사업자 종류

임대사업자는 일반임대사업자와 주택임대사업자로 나눠 볼 수 있습니다.

 

▶일반임대사업자
취득세 감면대상이 아니며 부가세 환급등 상업용으로 사용하기 위해서는 일반임대사업자등록을 세무서에 하면 됩니다. 일반임대사업자는 사무실, 상가와 같은 근린생활시설을 임대 주 목적으로 하고 있습니다. 예외적으로 오피스텔은 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 선택할수 있습니다. 부가세 환급을 받기위해서는 간이과세자가 아닌 일반과세사업자로 사업자등록을 해야 합니다.

 

▶주택임대사업자
주택임대사업자는 인터넷 렌트홈에 가입하여 하는 방법과 지자체에 방문해서 등록하는 방법이 있습니다.  직접방문하는 경우 먼저 시군구청에가서 주택임대사업자를 등록한후 세무서에 방문하여 사업자등록을 합니다. 하지만  관할시군구청 주택과에서 주택임대사업자등록 신청을 할때 국세청에서 발급하는 사업자등록증을 연계하여 처리할수 있습니다.

지방세인 취득세, 재산세의 혜택을 받기위해 관할시군구청에 주택임대사업자등록해야 하고, 양도세, 종부세등의 국세 혜택을 받기 위해서는 세무서에 사업자등록을 해야 합니다.

 

■주택임대수입금액에 따른 과세방법

수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세중 자신에게 유리한것을 선택하면 됩니다. 그러나 2천만원을 초과할경우 종합과세(종합소득세 신고)를 해야 합니다.

※ 기본공제는 주택임대소득외 근로소득, 기타소득등이 2천만원 초과할 경우 공제를 받을수 없습니다.

 

■건강보험 피부양자 자격

임대사업자가 건강보험 피부양자에서 지역 가입자로 전환되는 기준

① 연간 소득 3,400만원 초과할 경우(금융 연금 등 다른소득 합계)

② 재산(재산세 과표 기준) 5억4,000만원~9억원이면서 소득 1,000만원 초과시

③ 재산 9억 초과시

④ 주택임대사업자등록시 임대소득 1,000만원 이하, 임대사업 미등록시 연간 400만원이하

부동산 임대수입의 경우 비용등을 제외한 과세대상 소득이 1원이라도 발생하면 건강보험 피부양자 자격을 유지 할수 없습니다. 주택사업자등록자는 연간임대소득 1천만원이하, 미등록자는 400만원 이하 입니다.

주택임대사업자등록을 한 경우 연간 1천만원이하의 임대소득은 과세소득이 0원으로 피부양자 자격이 유지 됩니다. [임대소득 1,000만원 - 600만원(필요경비공제율 60%) - 400만원(기본공제) = 0 입니다.

반대로 사업자등록을 하지 않았다면 연간 4백만원이하의 임대소득만 과세소득이 0원으로 피부양자 자격이 유지됩니다. [임대소득 400만원 - 200만원(필요경비공제율 50%) - 200만원(기본공제) =0 입니다.

 

■주택임대사업혜택(관할시군구, 세무서)

1. 취득세 : 단기∙공공지원∙장기일반 모두 해당이 되며, 전용면적 60㎡ 이하일 경우 200만원 이하의 취득세는 면제받을 수 있고, 200만원을 초과할 경우 85% 감면을 받을 수 있습니다. 전용면적 60~85㎡의 경우에는 8년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우에 한해서 50% 감면이 가능합니다.

2. 재산세 : 단기인지 공공지원∙장기일반인지에 따라 혜택이 달라집니다. 단기임대인 경우 최대 50% 감면되고, 공공지원∙장기일반은 최대 85%감면(전용면적 40㎡이하+50만원 이하는 면제)이 가능합니다.
다만, 이 지방세 혜택은 2021년 12월 31일까지 적용이 된다는 점입니다. 법 적용기한이 연장되지 않으면 그이후엔 혜택이 없습니다. 임대주택이 1채인 경우 위 혜택에 해당되지 않습니다.