[근저당설정]해석하기,의미, 근저당설정등기말소

전세나 월세를 구할때 어떤것에 중점을 두는지 개인마다 다를수 있습니다.  그러나 등기부등본 확인은 꼭 해야 하는 필수 사항입니다. 오늘은 등기부등본 보는것에 대해 이야기 하겠습니다.

 

◆◇ 등기부 등본 보기      

등기부등본이란?  해당 부동산에 대한 소유권의 변동과  권리가  기재된 공적장부입니다.

■ 표제부는 등기부등본에서 제일 처음 나오는 부분으로 건물의 위치, 층별면적, 용도등 건물의 외형적 구조가 기재되어 있습니다.

■ 갑구는 부동산의 소유권에 대한 모든 변동 사항이 기재된 부분으로  가장 마지막에 기재된 사람이 집주인으로 소유주가 변동될수 있는  가등기, 가압류가 있는지 확인해야 됩니다.

■ 을구는 집의 소유권 이외의 사항 즉, 저당권, 전세권등의 권리 관계를 기재.  전세권설정, 근저당권설정이 기재됩니다.

 

◆◇근저당이란

미래에 빚을 갚지 않을 상황을 대비하여 담보를 설정하는 것이며, 경매를 통해 빌려준 금액을 회수할 수 있는 권리입니다. 근저당을 설정하게 되면 다른 채권자들보다 빚을 회수할수 있는 우선 순위가 주어집니다. 그래서 근저당 순서가 중요한 것입니다.  보통 1금융권에서 대출을 받을경우 대출금의 120%를 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정합니다.  은행에서 경매를 통해 대출금을 회수할때  경매를 신청하고 매각되기까지 시간이 걸리기때문에( 보통 6개월정도) 그 동안의 이자등을 고려하여 대출금보다 더 많은 금액을 설정하는 것입니다.  즉, 채권자가 채무자의 채무불이행에 대한 대비책인것입니다.

금융권에서 근저당설정을 할 경우 은행에서 비용을 부담하고 돈을 다 갚은 경우 근저당 말소등기는 고객이 비용을 부담합니다.  그래서 간혹 다음에 돈을 빌릴 경우를 대비해서 근저당설정 말소 등기를 하지 않는 경우도 있습니다.  전세계약을 할 경우는 근저당 말소 등기가 되어있는지 확인해야 합니다.  근저당말소등기가 안된경우 다시 돈을 빌릴수 있고 근저당순위도 그대로 유지 됩니다.

근저당 말소비용은 은행에서 대출을 갚으면서 근저당 말소를 의뢰하면 보통 5만원 전후의 비용이 듭니다.  그러나 직접하게 되면 만원정도의 비용이 듭니다. 조금 번거롭긴 하지만 시간 여유가 있으면 직접하셔도 됩니다.

 

◆◇전세계약시 유의점

① 전세계약시 근저당설정이 있는 집은 피한다.

② 근저당금액과 매매가를  비교해서 전세보증금의 여유를 확인후 신중히 선택한다.

③ 근저당설정 채권최고액을 대부분 상환했다고 주인이 말한 경우  채권최고액 금액을 낮춰달라고 한다.  채권최고액 금액을 낮추는 등기를 하지 않으면 주인은  세입자가 입주한후 다시 채권최고액범위 내에서 대출을 받을수 있고 세입자는 우선순위가 근저당설정보다 뒤에 있게 된다.  혹시 집이 경매될경우 우선순위가 은행 다음이 됨으로 전세금을 다 받지 못하는 경우가 발생할수도 있습니다.

④ 전입신고와 확정일자 받기 확정일자는 전입신고후 다음날 0시에 효력이 발생합니다.

※ 등기부등본의 내용은 계속 바뀔 수 있기 때문에 최초확인 시점과  계약시점의 권리 관계가 달라질수 있습니다. 그래서 항상  부동산 계약직전에  다시 한번 확인을 해야 합니다.