[부동산]법인설립시 장단점 다주택자 세금

집이 없어서 고민하는 사람과 부동산이 많아서 고민하는 사람 당신은 어느쪽에 속합니까?  당연히 후자에 속하고 싶습니다. 요즘은 부동산에 부과되는 각종 세금때문에 집을 팔 거나, 증여하거나, 또는 법인을 만들거나 여러 방법들이 나오고 있습니다. 그 중하나 부동산 법인 설립시 어떤 문제점이 있는지 알아보겠습니다.

 

■법인설립시 세금은?

▶양도소득세
개인소유의 주택을 법인에 현물출자 형식으로 넘기면 양도소득세를 법인으로 넘기시점이 아니라 나중에 법인이 부동산을 양도할 때까지 과세가 이월됩니다. 법인이 부동산을 매각할 경우 법인은 부동산 수입에 대해 법인세 10%~25%사이의 법인세만 납부하면 됩니다. 하지만 법인의 비 사업용 부동산 취득 및 처분시 법인세외 양도차익의 10%를 추가로 납부하게 됩니다.

 

▶임대소득
개인의 경우 임대소득에 대해 종합소득세를 신고합니다. 임대소득 금액에 따라 종합소득세율은 6%~42% 입니다. 법인은 법인세율이 10%~25% 입니다.

▶종합부동산세
주택의 경우 종부세 계산시 공시가격 합산액에서 공제해주는 금액이 6억원입니다 하지만 1세대 1주택자는 9억원을 공제해 주기때문에 다주택자가 법인을 설립하여 나머지 주택을 법인으로 넘기고 1주택만 보유하게 되면 당연히 종합부동산세가 낮아 질것입니다.

 

▶취득세 중과 및 기타 세무처리
법인과 개인은 원칙적으로 같은 세율로 취득세를 납부합니다.  일반 부동산을 매매로 구입하면 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함) 4.6%를 부담합니다. 하지만 5년 이내에 설립된 법인이 과밀억제권역에서 부동산을 구입할 경우 취득세가 9.4%입니다. 5년이 지난후에도 본점 및 지점설치, 전입 등을 목적으로 과밀억제권역에서 부동산을 귀입하면 취득세는 9.4%입니다.

또한 법인 돈은 대표자라도 마음대로 가져갈수 없습니다. 법인의 돈을 가져가기 위해 급여(상여포함)나 배당으로 가져갈때 급여는 근로소득세(6~42%) 배당은 배당소득세15.4%(주민세포함)를 내야 합니다. 배당받을 경우 일정금액이상일 경우 다음해 5월 종합소득세 신고를 해야 합니다. 이 경우 편법이 동원됩니다. 사장의 친인척등 실제로 일하지 않는 유령직원을 내서워 급여를 가져가거나 회사 업무와 관련없는 비용을 회사비용으로 처리하기도 합니다. 나중에 세무조사를 받게 되면 업무무관비용과 유령직원의 인건비에 대해 법인세 계산을 다시 해서 가산세와 함께 세금을 내야 합니다.

 법인은 부가세등 의무적으로 신고해야 할 사항들이 많습니다. 그래서직원을 고용하거나 회계사무소에 기장을 맡겨야 합니다.  개인사업자가 법인으로 전환시 대표자의 돈과 법인의 돈을 구분하는 습관이 필요합니다. 

그래서 일정한 규모가 되는 분이 법인으로 전환시 유리하고 부동산의 금액이 크지 않은 경우 고민을 해보시기 바랍니다. 크게 실익은 없고 복잡하고 일만 많아질수도 있습니다.

[세무조사] 유령직원 세금은?

종합부동산 세율 변동(2018년)