[간이과세자]상가 매도시 부가세, 간이과세자 공제세액

우리나라의 경우 부가세가 포함된 가격을 물건값으로 표기하기 때문에 부가세라는 세금을 그냥 그런가 보다 하고 넘어가는 경우가 대부분입니다. 하지만 사업자의 경우 부가세 신고가 있기때문에 민감하게 반응 할수 밖에 없습니다. 일반과세 사업자의 경우 부가가치세가 10%이지만, 간이과세자의 경우는 업종별 부가가치율에 따라 부가가치세가 결정됩니다. 그럼 간이과세 사업자가 건물을 매매할 경우 부가세 문제를 알아보겠습니다.

 

■간이과세자 건물 양도시 부가가치세
간이과세자의 경우 세금계산서를 발행할수 없기 때문에 건물매도시 부가세를 납부하지 않는다고 생각할수 있습니다. 그러나 건물분에 대한 부가가치세를 납부해야 합니다.  그러나  포괄양도양수계약서를 작성하여 건물을 매도하게 되면 부가세를 납부하지 않아도 됩니다. 포괄양도 양수계약은 몇가지 조건이 맞아야 하기 때문에 미리 알아보고 하시면 됩니다.

만약 간이과세자인 임대사업자가 상가를 매매할 경우 건물양도금액에 업종별 부가가치율(임대업 30%)에 따른 부가세를 계산하여 부가세를신고 납부해야 합니다. 상가를 매도하고 폐업할 경우 폐업일이 속한 달의 다음달 25일까지 부가세 정산하여 신고 해야 합니다. 부가가치세는 공급대가 x 업종별 부가가치율(임대업 30%) x 10% 입니다. 

예를 들어 2억원에 상가를 매매(건물 1억5천만원, 토지5천만원)한 경우 건물분 부가세는 1억5천만원 x 30% x 10% = 450만원 입니다.

※ 공제세액 = 세금계산서에 기재된 매앱세액 x 해당업종의 부가가치율.  즉, 간이과세자의 경우 매출에 대한 부가세를 일반과세가 처럼  10%가 아닌 업종부가율(공급대가 x 업종별 부가가치율 x 10%)만큼 납부하므로 매입세액도 업종부가율 만큼 공제해 주는 것입니다.

 

만약 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우 부가가치세법 시행령 제64조의 규정에 따릅니다.

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.  <개정 2015.2.3., 2016.8.31.>

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

과세유형 전환시(간이과세자 → 일반과세자) 재고매입세액, 업종별 부가가치세율

[임대사업자 폐업]시 세금, 부가세 , 포괄양도양수계약 성립요건